資陽市綠城物業服務有限責任公司

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广西快乐10分官网网址:市質監局:資陽市住宅物業服務等級劃分

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1 范圍1

2 規范性引用文件1

3 術語和定義1


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根據資陽市物業發展狀況,為進一步提高我市物業管理水平,規范物業服務行為,促進物業行業健康發展,特制訂本標準。

本標準按照GB/T 1.1—2009《標準化工作導則 第1部分:標準的結構和編寫 》的要求編寫表述。

本標準由資陽市物業管理協會提出。

本標準由資陽市房地產管理局歸口。

本標準起草單位:資陽市住房和城鄉規劃建設局、資陽市房地產管理局、資陽市物業管理協會、資陽市車城佳美物業有限公司、資陽市恒誠物業有限公司、資陽市永欣物業服務有限公司。

本標準的主要起草人:李澤軍、陳利、李勁松、顏莉、吳畏、李雁鄂、胡倩、楊明新。

本標準首次發布。

資陽市住宅物業服務等級劃分

?范圍

本標準規定了資陽市住宅物業服務等級劃分活動中術語和定義、總則、等級劃分的內容及要求。

本標準適用于資陽市行政區域內的住宅物業服務的等級劃分。

?規范性引用文件

下列文件對于本文件的應用是必不可少的。凡是注日期的引用文件,僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。

GB 5749  生活飲用水衛生標準

JGJ/T 30  房地產業基本術語標準

?術語和定義

JGJ/T 30界定的以及下列術語和定義適用于本標準。為了便于使用,以下重復列出了JGJ/T 30中的某些術語和定義。

1.

住宅

以個人或以家庭為生活單位供人們長期居住的房屋。

[JGJ/T 30-2003,定義5.0.18]。

1.

物業服務

物業服務企業或其它管理人接受委托,按照(前期)物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

1.

業主

房屋的所有權人。

注1:依法登記取得或者根據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

注2:基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

1.

使用人

物業管理區域內建筑物的承租人、實際使用者。

1.

共用部位

由多個所有權人共同擁有,其主體承重結構部位和共用面積所構成的部位,一般包括:基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

1.

共用設施設備

由多個所有權人共同擁有,并由其共用的房屋的設施設備,一般包括:電梯、給排水系統、供配電系統、弱電系統、空調系統、熱源系統、防雷系統、消防系統、綠地、道路、景觀、溝渠、池、非經營性車場或車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

1.

專項委托服務

專業性服務企業接受物業服務企業或其它管理人的委托,承接物業管理區域內共用部位、共用設施設備維修養護,園林綠化、環境衛生、秩序維護等專業服務。

1.

特約服務

物業服務企業或其它管理人接受業主(或使用人)委托,提供物業服務合同約定以外的各類單項服務。

1.

客戶服務人員

物業管理區域內專職為業主(或使用人)開展物業服務綜合協調工作的客戶服務人員。

1.

緊急維修

物業管理區域內的房屋共用部位、共用設施設備發生危及自然人生命財產安全等緊急情況,為維護公共安全、保障共用部位或共用設施設備的功能正常,需要立即對其進行維修、更新和改造的活動。

1.

急修

對影響物業管理區域正常生活秩序的設施設備故障進行及時的處理和維修。

注:通常指業主專有部分委托維修及物業服務合同約定范圍內的共用設施設備的維修。

1.

客戶滿意率

客戶(業主或使用人)在對物業服務企業或者其它管理人的服務質量進行滿意度測評活動中,表示滿意的人數占征詢意見總人數的百分比。

1.

管務公開欄

設置在物業管理區域顯著位置,用于公示物業服務項目基本情況、業主大會及其業主委員會相關情況和物業服務信息的宣傳欄。

?總則

1. 本標準通過對住宅物業服務進行等級劃分,為物業管理活動的雙方當事人簽訂物業服務合同,確定物業服務等級提供依據。

1. 住宅物業服務等級劃分為四級,一級為最低等級,四級為最高等級,高一等級要求包含相應低一等級的全部要求。

1. 住宅物業服務包括綜合服務、共用部位及共用設施設備運行和維修養護、裝飾裝修管理、公共秩序維護、環境衛生維護及綠化養護等六項內容,每項內容均有與之對應的等級要求。

1. 住宅物業服務應符合現行的國家有關法規和標準。

?等級劃分的內容及要求

1. 住宅物業一級服務

1.1. 綜合服務

應符合表1的規定。

表1  綜合服務內容及要求

項目

內容及要求

客戶

服務

場所

1、有客戶服務辦公室,應配置有辦公桌、椅、電話。

2、公示有物業服務企業營業執照、資質證書(復印件)或其它管理人名錄證書(復印件)、項目主要服務人員姓名、照片、崗位信息,物業服務內容、收費標準、報修電話、投訴電話等物業服務信息。提供特約服務的,應公示服務項目及收費標準。

3、客戶服務辦公室工作時間不得低于8小時值班,其它時間物業管理區域內有值班人員。







1、從業人員中特殊工種按照相關規定需取得職業資格證書。

2、實行項目經理責任制,物業管理區域應配備項目負責人。項目負責人應取得物業服務項目經理證書或注冊物業管理師執業資格證書。

3、從業人員及項目負責人應納入資陽市物業服務信用信息檔案管理系統、持有執業名冊證書。

4、從業人員統一著裝,佩戴標志,規范服務,語言文明,主動、熱情。

5、客戶服務人員配備標準:客戶服務人員配備的最低標準應不低于1人/60000平方米或者1人/600戶;

6、秩序維護人員最低配備標準:主出入口數×6+次出入口數×3+巡邏人員(物業管理區域總建筑面積÷60000平方米)×3+監控室數×3。(按國家規定配置輪休人員)

7、建筑物及其附屬設施設備維護人員配備標準:

根據物業管理區域硬件配備的不同,建筑物及其附屬設施設備維護人員配備應滿足項目運行和合同要求。

8、環衛維護人員配備標準:

環衛維護人員配備的最低標準不得低于1人/9000平方米;

9、綠化維養人員配備標準:

綠化維養人員配備的最低標準不得低于1人/3500平方米(綠地面積);

制度

1、有雙方簽訂規范的(前期)物業服務合同,合同權利義務關系明確。

2、有共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。

3、有突發公共事件應急預案。

4、有物業服務工作記錄。

檔案

1、有物業服務檔案管理制度,檔案資料管理規范。

2、有檔案資料柜。

標識

1、重點部位按相關要求設置有安全警示標識、消防標識、導向標識、指示標識及其它標識。

2、房屋棟號、房號及公共配套設施標識清晰、明顯。

客戶

服務

1、重要物業服務事項應在主要出入口以書面形式履行告知義務。

2、對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為,應勸阻并報告相關行政主管部門。

3、報修按雙方約定時間到達現場,有報修、維修記錄。

4、業主或使用人提出的意見、建議、投訴在5個工作日內回復。

5、每年組織1次滿意度調查,客戶滿意率不低于65%。

專項

委托

服務

管理

1、簽訂有專項服務委托合同,明確各方權利義務。

2、專業服務企業人員進入物業管理區域內應佩戴標志。

1.1. 共用部位及共用設施設備運行和維修養護

應符合表2的規定。

表2  共用部位及共用設施設備運行和維修養護內容及要求

項目

內容及要求

綜合

管理

1、按照相關規定實施承接查驗。

2、按照合同約定進行維護、保養。

共用

部位

1、房屋結構

每年巡視1次梁、板、柱等結構構件,外觀出現變形、開裂等現象時,應建議相關業主申請房屋安全鑒定,同時采取必要的防護措施。

2、建筑部件

(1)每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐。

(2)每季度巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。

(3)每年汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

3、附屬構筑物每季度巡查1次

供水

系統

每日巡檢1次供水設施,發現跑冒滴漏現象及時解決。

排水

系統

1、有防汛預案、配備有防汛物資。

2、排水設施:每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查,組織清理、疏通。

3、化糞池:每年清掏1 次,發現異常及時清掏。

供配電系統及照明

1、樓內照明:每半月巡視1 次,一般故障1 日內修復;復雜故障1 周內修復。

2、樓外照明:每周巡視1 次,一般故障3 日內修復;復雜故障半月內修復。

3、路燈、樓道燈完好率應不低于80%。

安全防范系統

1、物防

(1)外露管道等易攀爬處有防盜設施,如:防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。

(2)物業區域內路燈、樓道燈等夜間照明設施齊全,使用正常。

(3)落實專人對各類物防設施每2個月開展1次全面檢查,及時排除安全隱患。

2、技防

(1)報警控制管理主機:每周檢查1次,保障設備運行正常。

(2)周界防范系統:每月做運行狀態測試1次,保障設備運行正常。

3、消防

(1)對消防器材每季度檢查1次,發現問題及時報告相關單位。告知業主保持消防通道暢通。

(2)有消防安全責任制,明確各級崗位的消防安全職責。

(3)有滅火和應急疏散預案。

(4)發現消防安全違法行為和火災隱患,立即糾正、排除;無法立即糾正、排除的,應向公安機關消防機構報告。

(5)發生火情立即報警,組織撲救初起火災,疏散遇險人員,協助配合公安機關消防機構工作。

電梯

1、電梯每年進行1次定期檢驗。電梯檢驗有效期屆滿前1個月,應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

2、在電梯轎廂內或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗標志;在電梯轎廂內顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項和警示標志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話。

3、有以崗位責任制為核心的電梯使用安全管理制度。

4、電梯緊急報警裝置能隨時與值班人員取得有效聯系。

5、日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時組織排除。

6、與有相應有效資質的電梯維保單位簽訂電梯維保合同,約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。

7、配備至少1名取得特種設備作業人員證的電梯安全管理人員。每年至少對電梯安全管理人員進行1次特種設備安全培訓,保證其具備必要的安全知識。

8、有電梯突發事件或者事故的應急措施與救援預案。發生電梯困人時應及時采取措施。 物業服務人員應在30分鐘內到達現場。

水景

1、每月進行1次防滲漏和防漏電檢查,防止滲漏,做到用電安全。

2、有安全警示標識。

1.1. 裝飾裝修管理

應符合表3的規定

表3  裝飾裝修管理內容及要求

項目

內容及要求

裝飾

裝修

管理

1、有裝飾裝修管理服務制度。

2、有裝飾裝修管理檔案。

3、房屋裝修前,依規定告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項,對違反規劃私搭亂建、破墻開店、擅自改變房屋用途等行為及時勸阻,并報相關主管部門。

1.1. 公共秩序維護

應符合表4的規定

表4  公共秩序維護內容及要求

項目

內容及要求

公共

秩序

維護

1、出入口有專人24小時值班。

2、對重點區域、重點部位每天巡查至少1次。

3、有外來人員管理制度,對來人來訪進行詢問登記。

4、對機動車實行進出登記管理制度。

5、有大宗物品進出管理制度,實行大宗物品搬運進出登記管理。

6、對違法犯罪行為立即報警,協助公安機關進行處理。

7、對秩序維護人員必須進行相關法律法規及崗位流程培訓后方能上崗。

8、利用小區公告欄張貼安全防范宣傳資料。

1.1. 環境衛生維護

應符合表5的規定

表5  環境衛生維護內容及要求

項    目

內容及要求

生活垃圾的收集、清運

有垃圾收集設施,生活垃圾每日清運1次,每月對垃圾收集設施清洗消毒至少1次(夏季2次)。

物業共用

部分清潔

1、公共場所每日清掃1次,樓道每周清掃1次。

2、配合相關部門進行有害生物的預防和控制。投放藥物應預先告知,投藥位置有明顯標志。

3、每月抽查1次清潔質量,做好記錄。

1.1. 綠化養護

應符合表6的規定

表6  綠化養護內容及要求

項目

內容及要求

綠化養護

1、澆水養護

根據氣候、土壤和植物生長狀況合理澆水養護,不出現嚴重旱澇現象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1次。

2、施肥

根據植物生長情況施肥,一般喬木每3年至4年施肥1次;灌木每1年至2年施肥1次;地被和草坪植物每年開春后施肥1次;花壇植物根據生長情況進行追肥;生長不良的植物適當增加施肥頻次。

3、病蟲害防治

植物生長季每月檢查1次病蟲害發生情況并進行防治,出現嚴重病蟲害現象及時防治。

4、整形修剪

一般喬木每3年修剪1次;灌木每2年修剪1次;綠籬每年修剪至少2次;草坪全年修剪至少2次。

5、除草

每年全面除草1次,重點綠地增加除草次數。

6 、垃圾處理

綠化作業產生的垃圾應在作業完成后24小時內清理干凈

1. 住宅物業二級服務

1.1. 綜合服務

應符合表7的規定

表7  綜合服務內容及要求

項目

內容及要求

客戶

服務

場所

1、有客戶服務辦公室,至少應配置有辦公桌、椅、飲水機、電腦、電話。

2、公示有物業服務企業營業執照、資質證書(復印件)或其它管理人名錄證書(復印件)、項目主要服務人員姓名、照片、崗位信息,物業服務事項、收費標準、報修電話、投訴電話等物業服務信息。提供特約服務的,應公示服務項目及收費標準。

3、客戶服務辦公室工作時間至少8小時值班,其它時間物業管理區域內有值班人員。

4、公示有24小時服務電話。

人員

1、從業人員中特殊工種按照相關規定取得職業資格證書。

2、從業人員及項目負責人應納入資陽市物業服務信用信息檔案管理系統、持有執業名冊證書。

3、實行項目經理責任制,1個物業管理區域配備1名項目負責人。項目負責人應取得物業服務項目經理證書或注冊物業管理師執業資格證書。

4、客戶服務人員配備標準:客戶服務人員配備的最低標準應不低于1人/50000平方米或者1人/500戶;

5、秩序維護人員最低配備標準:主出入口數×6+次出入口數×3+巡邏人員(物業管理區域總建筑面積÷50000平方米)×3+監控室數×3。(按國家規定配置輪休人員)

6、建筑物及其附屬設施設備維護人員配備標準:

根據物業管理區域硬件配備的不同,建筑物及其附屬設施設備維護人員配備應滿足項目運行和合同要求。

7、環衛維護人員配備標準:

環衛維護人員配備的最低標準不得低于1人/8000平方米;

8、綠化維養人員配備標準:

綠化維養人員配備的最低標準不得低于1人/3000平方米(綠地面積);

9、物業服務合同約定的物業服務標準高于本指導標準的,按照合同約定的人數和要求進行配備。

10、從業人員統一著裝,佩戴標志,規范服務,語言文明,主動、熱情。

制度

1、有雙方簽訂規范的(前期)物業服務合同,合同權利義務關系明確。

2、有共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。

3、有突發公共事件應急預案。

4、有物業服務工作記錄。

檔案

1、有物業服務檔案管理制度,有電梯、消防等設施設備承接查驗、運行、維修、養護檔案資料。

2、檔案資料管理規范、齊全、整潔、查閱方便。

3、設置有檔案資料柜。

標識

1、重點部位按相關要求設置有安全警示標識、消防標識、導向標識、指示標識及其它標識。

2、房屋棟號、房號及公共配套設施標識清晰、明顯。

客戶服務

1、每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況。

2、重要物業服務事項應在主要出入口以書面形式履行告知義務。

3、對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為,應勸阻并報告相關行政主管部門。

4、報修按雙方約定時間到達現場,有報修、維修記錄。

5、業主或使用人提出的意見、建議、投訴在4 個工作日內回復;投訴回訪率不低于70%。

6、每年組織1次滿意度調查,客戶滿意率不低于70%。

專項委托

服務管理

1、簽訂有專項服務委托合同,明確各方權利義務。

2、專業服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求;操作人員應持有相應的職業資格證書。

3、專業服務企業人員進入物業管理區域內應佩戴標志。

1.1. 共用部位及共用設施設備運行和維修養護

應符合表8的規定

表8  共用部位及共用設施設備運行和維修養護內容及要求

項    目

內容及要求

綜合

管理

1、按照相關規定實施承接查驗。

2、按照合同約定進行維護、保養。

3、有房屋共用部位及共用設施設備的基礎檔案。

4、共用部位檢查中發現的問題,應按照責任范圍編制修繕計劃,并按計劃組織修繕。共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題,屬于急修范圍內,應在60分鐘內組織到場維修。

5、按合同約定規范使用住宅專項維修資金,有緊急維修情形,按維修資金緊急使用預案實施維修。

6、特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

7、雷電、大風、強降水等極端天氣前,依據氣象部門通知,及時告知業主采取相應的防范措施。

8、設備機房

(1)每月清潔1 次,機房整潔有序,室內無雜物。

(2)設有擋鼠板,并按規定進行滅鼠。

(3)在明顯易取位置配備有符合規定的消防器材,確保完好有效。

(4)設施設備標識、標牌齊全。

(5)張貼或懸掛相關制度、證書。

(6)記錄齊全、完整。

9、運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

共用部位

1、房屋結構

每年巡視1次梁、板、柱等結構構件,外觀出現變形、開裂等現象時,應建議相關業主申請房屋安全鑒定,同時采取必要的防護措施。

2、建筑部件

(1)每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐等。

(2)每季度巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。

(3)每年汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

3、附屬構筑物每季度巡查1次

共用設施設備

1、每半年應對二次供水設施清洗消毒至少1次,水質符合GB 5749的要求。

2、每日巡檢1次供水設施,發現跑冒滴漏現象及時解決。

3、每日巡視1次水箱間、水泵房,檢查設備運行狀況。

4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

1、有防汛預案,配備有防汛物資。

2、排水設施:每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查,組織清理、疏通。

3、污水泵:雨天每日巡視1次,平時每月巡視1次,檢查設備運行狀態;每月進行1次手動啟動測試;每年養護1次。

4、化糞池:每年清掏1次,發現異常及時清掏。

供配電系統及照明

1、樓內照明:每半月巡視2次,一般故障1日內修復;復雜故障1周內修復。

2、樓外照明:每周巡視1次,一般故障3日內修復;復雜故障半月內修復。

3、應急照明:每周巡視1次,發現故障,30分鐘內組織維修。

4、發電機:每月試運行1次,保證運行正常。

5、路燈、樓道燈完好率應不低于85%。

安全防范系統

1、物防

(1)外露管道等易攀爬處有防盜設施,如:防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。

(2)物業區域內路燈、樓道燈等夜間照明設施齊全,使用正常。

(3)落實專人對各類物防設施每2個月開展1次全面檢查,及時排除安全隱患。

2、技防

(1)報警控制管理主機:每周檢查3次,保障設備運行正常。

(2)周界防范系統:每半月做運行狀態測試1次,保障設備運行正常。

(3)圖像采集設備:每周檢查1次監視畫面效果、錄像、圖像保存等功能,保障設備運行正常。

(4)攝像頭:每季度檢查1次聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況,進行相應調校。

3、消防

(1)對消防器材每季度檢查1次,發現問題及時報告相關單位。告知業主保持消防通道暢通。

(2)在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示火災危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設施器材使用方法的明顯標志和警示標語、安全疏散路線指導圖。

(3)有消防安全責任制,明確各級崗位的消防安全職責。

(4)有滅火和應急疏散預案,有義務消防隊,配備必要的消防器材,相關人員掌握消防基本知識和技能;高層住宅每年組織至少1次有員工、業主或使用人參加的消防演練,多層、別墅等住宅每年組織至少1次。

(5)發現消防安全違法行為和火災隱患,立即糾正、排除;無法立即糾正、排除的,應向公安機關消防機構報告。

(6)消防控制室設24 小時值班,及時處理各類報警、故障信息。

(7)發生火情立即報警,組織撲救初起火災,疏散遇險人員,協助配合公安機關消防機構工作。

(8)與有資質的消防維保單位簽訂消防維保合同,約定消防維保的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。

(9)有消防安全管理制度,每年對員工進行消防安全培訓至少1次。每年對業主至少有1次消防安全宣傳教育,可采用宣傳欄、橫幅、講座等形式。

電梯

1、電梯每年進行1次定期檢驗。電梯檢驗有效期屆滿前1個月,應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

2、在電梯轎廂內或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗標志;在電梯轎廂內顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項和警示標志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話。

3、有以崗位責任制為核心的電梯使用安全管理制度。

4、電梯緊急報警裝置能隨時與值班人員取得有效聯系。

5、日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時組織排除。

6、與有相應有效資質的電梯維保單位簽訂電梯維保合同,約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。

7、配備至少1名取得特種設備作業人員證的電梯安全管理人員。每年至少對電梯安全管理人員進行1次特種設備安全培訓,保證其具備必要的安全知識。

8、有電梯突發事件或者事故的應急措施與救援預案。發生電梯困人時應及時采取措施。 物業服務人員應在30分鐘內到達現場。

水景

及娛

樂設

1、每月進行1次防滲漏和防漏電檢查,防止滲漏,做到用電安全。

2、有安全警示標識。

3、每日巡查1次游樂設施,消除安全隱患。

1.1. 裝飾裝修管理

應符合表9的規定

表9  裝飾裝修管理內容及要求

項目

內容及要求

裝飾

裝修

管理

1、有裝飾裝修管理服務制度。

2、有裝飾裝修管理檔案。

3、受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記,與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

4、裝飾裝修期間每3日巡查1次現場,發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的,應立即勸阻;拒不改正的,報告相關行政主管部門及業主、業主委員會。

5、委托清運裝修垃圾的,應在指定地點臨時堆放,在1周內清運,自行清運裝修垃圾的,應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式清運。

1.1. 公共秩序維護

應符合表10的規定

表10  公共秩序維護內容及要求

項目

內容及要求

公共秩序

維護

1、出入口有專人24小時值班。

2、對重點區域、重點部位每6小時巡查1次。

3、有外來人員管理制度,對來人來訪進行詢問登記。

4、對機動車實行進出登記管理制度,停放有序。

5、有大宗物品進出管理制度,實行大宗物品搬運進出登記管理。

6、安防控制室設專人24小時值班。

7、對違法犯罪行為立即報警,協助公安機關進行處理。

8、對秩序維護人員必須進行相關法律法規及崗位流程培訓后方能上崗。

9、利用小區公告欄張貼安全防范宣傳資料。

1.1. 環境衛生維護

應符合表11的規定

表11  環境衛生維護內容及要求

項目

內容及要求

生活垃圾的收集、清運

1、有垃圾收集容器。

2、每半月至少清洗1次垃圾收集容器(夏季1次/周),蠅、蚊孳生季節每周噴灑1次殺蟲藥。

3、生活垃圾應清運至指定的垃圾中轉點,清運頻次不低于1次/日,垃圾收集容器周邊無散落垃圾。

物業共用

部分清潔

1、公共場所每日清掃1次,其中樓道、樓梯每周清掃2次。

2、每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。

3、電梯轎廂:每周擦拭1次電梯轎廂門、面板。每日清拖1次轎廂地面。

4、樓外道路及設施:每日清掃1次、巡視保潔2次;每月清潔1次樓外公共照明及共用設施;每季度清潔1次雨篷、門頭等。

5、水景:根據水質情況進行消毒凈化處理。使用期間每周清潔1次水面;

6、按規定實施對有害生物的消殺,投放藥物應預先告知,投藥位置有明顯標志。

1.1. 綠化養護

應符合表12的規定

表12  綠化養護內容及要求

項  目

內容及要求

綠化養護

1、澆水養護

出現干旱情況及時澆水養護,不因旱澇原因導致植物出現死亡現象。一般植物在萌芽前、4-5月份、秋季、入冬前各澆水1 次。

2、施肥

根據植物生長情況施肥,一般喬木每2 年施肥1次;灌木每年施肥1次;地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1次至2 次;花壇植物根據生長情況進行追肥;生長不良的植物適當增加施肥頻次。

3、病蟲害防治

根據病蟲害發生規律,植物生長季每2 周檢查1次病蟲害情況;發現病蟲害能有效控制,不因病蟲危害影響景觀效果。

4、整形修剪

喬木每2 年修剪1次;灌木每年冬季修剪1次;綠籬每年至少修剪3次;草坪的修剪根據草坪的生長情況及時修剪。

5、除草

每年全面除草2次,重點綠地增加除草次數。

6、垃圾處理

綠化作業產生的垃圾應在作業完成后8小時內清理干凈。

1. 住宅物業三級服務

1.1. 綜合服務

應符合表13的規定

表13  綜合服務內容及要求

項目

內容及要求

客戶服務

場所

1、有客戶服務中心,至少應配置有辦公桌、椅、飲水機、電腦、打印機、網絡、電話。

2、公示有物業服務企業營業執照、資質證書(復印件)或其它管理人名錄證書(復印件)、項目主要服務人員姓名、照片、崗位信息,物業服務事項、收費標準、報修電話、投訴電話等物業服務信息。提供特約服務的,應公示服務項目及收費標準。

3、客戶服務中心工作時間至少10小時值班,其它時間物業管理區域內有值班人員。

4、公示有24 小時服務電話。

人員

1、從業人員中特殊工種按照相關規定取得職業資格證書。

2、實行項目經理責任制,1個物業管理區域配備1名專職項目負責人。項目負責人應取得物業服務項目經理證書或注冊物業管理師執業資格證書。

3、從業人員及項目負責人應納入資陽市物業服務信用信息檔案管理系統、持有執業名冊證書。

4、客戶服務人員配備標準:客戶服務人員配備的最低標準應不低于1人/35000平方米或者1人/350戶。

5、秩序維護人員最低配備標準:主出入口數×6+次出入口數×3+巡邏人員(物業管理區域總建筑面積÷35000平方米)×3+監控室數×3。(按國家規定配置輪休人員)

6、建筑物及其附屬設施設備維護人員配備標準:

根據物業管理區域硬件配備的不同,建筑物及其附屬設施設備維護人員配備應滿足項目運行和合同要求。

7、環衛維護人員配備標準:

環衛維護人員配備的最低標準不得低于1人/7000平方米。

8、綠化維養人員配備標準:

綠化維養人員配備的最低標準不得低于1人/2500平方米(綠地面積)。

9、物業服務合同約定的物業服務標準高于本指導標準的,按照合同約定的人數和要求進行配備。

10、從業人員統一著裝,佩戴標志,規范服務,語言文明,主動、熱情。

制度

1、有便民服務指南內容的業主手冊。

2、有雙方簽訂規范的(前期)物業服務合同,合同權利義務關系明確。

3、有共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。

4、有突發公共事件應急預案。

5、有培訓、考核制度。

6、有物業服務工作記錄。

檔案

1、有物業服務檔案管理制度,有電梯、消防等設施設備承接查驗、運行、維修、養護檔案資料。

2、檔案資料管理規范、齊全、整潔、查閱方便。

3、有檔案管理人員,并設置有檔案資料室。

標識

1、重點部位按相關要求設置有安全警示標識、消防標識、導向標識、指示標識及其它標識。

2、有倡導文明、環保、健康生活的溫馨提示標識。

3、房屋棟號、房號及公共配套設施、設備標識清晰、明顯。

客戶服務

1、每半年公示物業服務合同履行情況。

2、重要物業服務事項應在主要出入口、各樓單元門內以書面形式履行告知義務。

3、對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為,應勸阻并報告相關行政主管部門。

4、水、電急修30分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現??;由專項服務企業負責的設備設施應在40分鐘內告知。

5、業主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內回復;投訴回復率不低于100%。

6、每年組織1次滿意度調查,客戶滿意率不低于80%。

7、公共衛生間能正常使用,公共衛生間內的殘疾人無障礙設施使用情況良好,無侵占、損壞等現象。

8、提供特約服務。

專項委托

服務管理

1、簽訂有專項服務委托合同,明確各方權利義務。

2、專業服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求;操作人員應持有相應的職業資格證書。

3、專業服務企業人員進入物業管理區域內應佩戴標志。

4、對專項委托服務有監督及評價機制,有監督評價記錄。

1.1. 共用部位及共用設施設備運行和維修養護

應符合表14的規定

表14  共用部位及共用設施設備運行和維修養護內容及要求

項目

內容及要求

綜合管理

1、按照相關規定實施承接查驗。

2、按照合同約定進行維護、保養。

3、有房屋共用部位及共用設施設備的基礎檔案。

4、共用部位檢查中發現的問題,應按照責任范圍編制修繕計劃,并按計劃組織修繕。共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題,屬于急修范圍內,應在40分鐘內組織到場維修。

5、特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

6、雷電、大風、強降水等極端天氣前,按照氣象部門通知,及時告知業主采取相應的防范措施。

7、設備機房

(1)每月清潔1次,機房整潔有序,室內無雜物。

(2)設有擋鼠板,并按規定進行滅鼠。

(3)在明顯易取位置配備有符合規定的消防器材及專用工具,確保完好有效。

(4)設施設備標識、標牌齊全。

(5)張貼或懸掛相關制度、證書。

(6)記錄齊全、完整。

8、運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

共用部位

1、房屋結構

每季度巡視1 次梁、板、柱等結構構件,外觀出現變形、開裂等現象時,應建議相關業主申請房屋安全鑒定,同時采取必要的防護措施。按照鑒定結果組織修繕。

2、建筑部件

(1)每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐。

(2)每月巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。

(3)每季度檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。

(4)每年汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

3、附屬構筑物每月巡查1次。

共用設施設備


供水

系統

1、每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒,水質符合GB 5749的要求。

2、每日巡檢1次供水設施,發現跑冒滴漏現象及時解決。

3、每日巡視1 次水箱間、水泵房,檢查設備運行狀況。

4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

5、不具備自動切換功能的,每半年手動切換1 次備用水泵。

排水

系統

1、有防汛預案,配備有防汛物資。

2、排水設施:每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查,組織清理、疏通。

3、污水泵:雨天每日巡視1次,平時每月巡視1次,檢查設備運行狀態;每月進行1 次手動啟動測試;每年養護1次。

4、化糞池:每1年清掏1次,發現異常及時清掏。

供配

電系

統及

照明

1、樓內照明:每周巡視2 次,一般故障1 日內修復;復雜故障5日內修復。

2、樓外照明:每周巡視1 次,一般故障1日內修復;復雜故障1 周內修復;每月調整1次時間控制器。

3、應急照明:每日巡視1 次,發現故障,30分鐘內組織維修。

4、發電機:每半月試運行1 次,保證運行正常;每年活化1次蓄電池;每周巡視1次充電機和蓄電池。

5、每5年檢驗1次內部核算電能表。

6、路燈、樓道燈完好率應不低于85%。

安全

防范

系統

1、物防

(1)外露管道等易攀爬處有防盜設施,如:防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。

(2)規范非機動車集中、有序停放。

(3)物業區域內路燈、樓道燈等夜間照明設施齊全,使用正常。

(4)落實專人對各類物防設施每月開展1次全面檢查,及時排除安全隱患。

2、技防

(1)報警控制管理主機:每日檢查1次,保障設備運行正常。

(2)周界防范系統:每半月做運行狀態測試1次,保障設備運行正常。

(3)圖像采集設備:每周檢查1次監視畫面效果、錄像、圖像保存等功能,保障設備運行正常。

(4)攝像頭:每2個月檢查1次聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況,進行相應調校。

(5)樓宇對講設備:每月檢查1次按鍵、顯示屏、通話等功能狀況,保障設備運行正常。

(6)門禁管理設備:每月檢查1次,保障設備運行正常。

(7)技防設施設備出現運行不正常和損壞等問題,應立即進行維修。

3、消防

(1)對消防器材每季度檢查1次,發現問題及時報告相關單位。告知業主保持消防通道暢通。

(2)在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示火災危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設施器材使用方法的明顯標志和警示標語、安全疏散路線指導圖。

(3)有消防安全責任制,明確各級崗位的消防安全職責。

(4)有滅火和應急疏散預案,有義務消防隊,配備必要的消防器材,相關人員掌握消防基本知識和技能;每年至少組織1次有員工、業主或使用人參加的消防演練。

(5)對以下消防設施,應每周進行檢查:

a. 火災報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞;

b. 消防泵房內的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常;

c. 疏散通道、安全出口的防火門是否完好,常閉防火門是否處于正常狀態。

(6)對以下消防設施,應每月進行1次檢查或試驗:

a. 進行消防水泵啟動運轉,檢查其運轉是否正常;

b. 消防水泵接合器的接口及附件是否完好,有無滲漏、悶蓋是否齊全;

c. 屋頂供水水箱的儲水水位;

d. 消防泵房間的防火門是否完好;

e. 滅火器的壓力是否達到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用。

(7)對以下消防設施,應每季度進行1次檢查或試驗:

a. 火災警報裝置聲光顯示、消防控制設備的控制顯示功能、應急照明、疏散指示標志等是否有效、是否處于正常狀態。對主、備電源進行自動轉換試驗;

b. 進行消防電梯強制停于首層試驗;

c. 對水流指示器進行功能試驗,利用末端試水裝置排水,水流指示器應動作,消防控制室應有信號顯示,水力警鈴應發出報警聲,并應啟動消防水泵。對報警閥旁的放水試驗進行供水試驗,驗證系統的供水能力;

d. 噴頭外觀,發現有不正常的噴頭應更換,當噴頭上有異物時應清除;

e.室外閥門井中進水閥、屋頂水箱閥門和管道中的閥門,核實其是否處于正常狀態;

f. 與火災報警系統有聯動功能的防火門(包括防火卷簾)能否聯動,設施、設備間的防火門是否完好;

g. 防排煙系統是否處于正常狀態。

(8)發現消防安全違法行為和火災隱患,立即糾正、排除;無法立即糾正、排除的,應向公安機關消防機構報告。

(9)消防控制室設24小時值班,及時處理各類報警、故障信息。

(10)發生火情立即報警,組織撲救初起火災,疏散遇險人員,協助配合公安機關消防機構工作。

(11)與有資質的消防維保單位簽訂消防維保合同,約定消防維保的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。

(12)有消防安全管理制度,每年對業主進行消防安全宣傳教育,可采用宣傳欄、橫幅、講座等形式。

電梯

1、電梯每年進行1次定期檢驗。電梯檢驗有效期屆滿前1個月,應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

2、在電梯轎廂內或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗標志;在電梯轎廂內顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項和警示標志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話。

3、有以崗位責任制為核心的電梯使用安全管理制度。

4、電梯緊急報警裝置能隨時與值班人員取得有效聯系。

5、日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時組織排除。

6、與有相應有效資質的電梯維保單位簽訂電梯維保合同,約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。

7、配備至少1名取得特種設備作業人員證的電梯安全管理人員。每日檢查1次電梯安全狀況。每年至少對電梯安全管理人員進行1次特種設備安全培訓,保證其具備必要的安全知識。

8、有電梯突發事件或者事故的應急措施與救援預案。發生電梯困人時應及時采取措施。 物業服務人員應在30分鐘內到達現場,專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

水景

游樂設施

1、每月進行1次防滲漏和防漏電檢查,防止滲漏,做到用電安全。

2、使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設施,每月檢查1 次防漏電設施。

3、有安全警示標識。

4、每日巡查1次游樂設施,消除安全隱患。

1.1. 裝飾裝修管理

應符合表15的規定

表15  裝飾裝修管理內容及要求

項    目

內容及要求

裝飾裝修

管理

1、有裝飾裝修管理服務制度。

2、有裝飾裝修管理檔案。

3、受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記,與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

4、裝飾裝修期間每2日巡查1次現場,發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的,應立即勸阻;拒不改正的,報告相關行政主管部門及業主、業主委員會或按照業主管理規約采取相應措施。

5、委托清運裝修垃圾的,應在指定地點臨時堆放,在1周內清運,自行清運裝修垃圾的,應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式清運。

1.1. 公共秩序維護

應符合表16的規定

表16  公共秩序維護內容及要求

項    目

內容及要求

公共

秩序

維護

1、出入口有專人24小時值班。

2、對重點區域、重點部位每2小時巡查1次。

3、有外來人員管理制度,對來人來訪進行詢問登記。

4、對機動車實行發牌進出登記管理制度,停放有序。

5、有大宗物品進出管理制度,實行大宗物品搬運進出登記管理。

6、安防控制室設專人24小時值守。

7、對違法犯罪行為立即報警,協助公安機關進行處理。

8、每年開展1次專項治安應急預案演練。

9、對秩序維護人員必須進行相關法律法規及崗位流程培訓后方能上崗,每半年組織物管人員和秩序維護人員開展1次安全防范教育培訓。

10、利用小區公告欄張貼安全防范宣傳資料。


1.1. 環境衛生維護

應符合表17的規定

表17  環境衛生維護內容及要求

項    目

內容及要求

生活垃圾的收集、清運

1、有垃圾收集容器。

2、每周至少清洗1次垃圾收集容器(夏季1次/3日),蠅、蚊孳生季節每5日噴灑1次殺蟲藥。

3、垃圾收集容器內的垃圾不超過其容量的2/3,周邊無散落垃圾。

4、小區內的垃圾中轉點外圍保持整潔。

物業共用

部分清潔

1、公共場所每日清掃1次并進行保潔,樓道、樓梯每周清掃2次。

2、每月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。

3、電梯轎廂:每周擦拭2 次電梯轎廂門、面板;每日清拖1 次轎廂地面;不銹鋼或其它材料裝飾的電梯轎廂,每月護理1次;石材裝飾的電梯轎廂,每季度養護1次;每日巡視保潔2次電梯轎廂。

4、每月清潔1次樓外公共照明及共用設施;每季度清潔1次雨篷、門頭等。

5、水景:使用期間每周清潔1次水面。

6、有完善的消殺滅害服務方案和管理制度。配合相關部門進行有害生物的預防和控制。投放藥物應預先告知,投藥位置有明顯標識;定期進行消殺滅害,有相關記錄。

1.1. 綠化養護

應符合表18的規定

表18  綠化養護內容及要求

項    目

內容及要求

綠化養護

1、澆水養護

根據實際情況及時進行澆水,避免植物干旱;坪根據長勢和土壤情況適當增加澆水養護次數。

2、施肥

根據植物生長情況施肥,喬木每2年施肥1次至2次;灌木每年施肥1次至2次;地被和草坪植物每年施肥2次至3次;花壇植物根據生長情況進行追肥。

3、病蟲害防治

根據病蟲害發生規律,植物生長季節每2周至少檢查1次病蟲害情況;并根據檢查結果防治病蟲害。

4、整形修剪

喬木每年冬季修剪1次;灌木每年生長季節和冬季修剪1次;綠籬每年至少修剪3次;草坪的修剪根據草坪的生長情況及時修剪。

5、除草

每年全面除草3次,重點綠地增加除草次數。

6、垃圾處理

綠化作業產生的垃圾應在作業完成后4小時內清理干凈。


1. 住宅物業四級服務

1.1. 綜合服務

應符合表19的規定

表19  綜合服務內容及要求

項    目

內容及要求

客戶

服務

場所

1、有客戶服務中心,至少應配置有辦公桌、椅、飲水機、接待臺、電話、傳真機、復印機、電腦、打印機、物業服務智能化系統。

2、公示有物業服務企業營業執照、資質證書(復印件)或其它管理人名錄證書(復印件)、項目主要服務人員姓名、照片、崗位信息,物業服務事項、收費標準、報修電話、投訴電話等物業服務信息。提供特約服務的,應公示服務項目及收費標準。

3、客戶服務中心工作時間至少12小時值班,其它時間物業管理區域內有值班人員。

4、公示有24小時服務電話。

人    員

1、從業人員中特殊工種按照相關規定取得職業資格證書。

2、實行項目經理責任制,1個物業管理區域配備1名專職項目負責人。項目負責人應取得物業服務項目經理證書或注冊物業管理師執業資格證書。

3、從業人員及項目負責人應納入資陽市物業服務信用信息檔案管理系統、持有執業名冊證書。

4、項目物業服務中心配備有客戶人員,每人管理戶數應不高于300戶。

5、秩序維護人員最低配備標準:主出入口數×6+次出入口數×3+巡邏人員(物業管理區域總建筑面積÷30000平方米)×3+監控室數×3+2名機動人員。(按國家規定配置輪休人員)

6、建筑物及其附屬設施設備維護人員配備標準:

根據物業管理區域硬件配備的不同,應按照國家相關要求據實配備附屬設施設備維護人員;

7、環衛維護人員配備標準:

環衛維護人員配備的最低標準不得低于1人/6000平方米。

8、綠化維養人員配備標準:

綠化維養人員配備的最低標準不得低于1人/2000平方米(綠地面積)。

9、物業服務合同約定的物業服務標準高于本指導標準的,按照合同約定的人數和要求進行配備。

10、從業人員統一著裝,佩戴標志,規范服務,語言文明,主動、熱情。

制    度

1、已制訂含有管理規約、便民服務指南內容的業主手冊。

2、有雙方簽訂規范的(前期)物業服務合同,合同權利義務關系明確。

3、有共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。

4、有突發公共事件應急預案。

5、有培訓、考核體系。

6、有物業服務工作記錄。

檔    案

1、有物業服務檔案管理制度,有電梯、消防等設施設備承接查驗、運行、維修、養護檔案資料。

2、檔案資料管理規范、齊全、整潔、查閱方便。

3、有檔案管理人員,并設置有檔案資料室。

4、應用物業服務電子軟件管理基本信息、基礎資料、維修養護資料、收費資料等。

標    識

1、重點部位按相關要求設置有安全警示標識、消防標識、導向標識、指示標識及其它標識。

2、有倡導文明、環保、健康生活的溫馨提示標識。

3、房屋棟號、房號及公共配套設施、設備標識清晰、明顯。

4、標識的材質和設計風格應符合本項目的品質定位。

客戶服務

1、每季度公示物業服務合同履行情況。

2、重要物業服務事項應在主要出入口、各樓單元門內以書面形式告知業主。

3、對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為,應勸阻并報告相關行政主管部門。

4、水、電急修20分鐘內、其它30分鐘內到達現??;由專項服務企業負責的設備設施應在30分鐘內告知;維修回訪率不低于30%。

5、業主或使用人提出的意見、建議、投訴在2個工作日內回復;投訴回復率不低于100%。

6、每年進行1次滿意度調查,客戶滿意率不低于85%。

7、有寵物管理的標識和制度。

8、合同有約定的,按照合同約定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。

9、有智能公共廣播系統的,保證設備的正常運行,要定時播放背景音樂。

10、公共衛生間保持整潔,能正常使用,公共衛生間內的殘疾人無障礙設施使用情況良好,無侵占、損壞等現象。

11、每年組織業主參觀共用設施設備機房。

12、提供特約服務。

專項委托

服務管理

1、簽訂專項服務委托合同,明確各方權利義務。

2、專業服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求;操作人員應持有相應的職業資格證書。

3、專業服務企業人員進入物業管理區域內應佩戴標志。

4、對專項委托服務有監督及評價機制,有監督評價記錄。


1.1. 共用部位及共用設施設備運行和維修養護

應符合表20的規定

表20  共用部位及共用設施設備運行和維修養護內容及要求

項    目

內容及要求

綜合

管理

1、按照相關規定實施承接查驗。

2、按照合同約定進行維護、保養。

3、有房屋共用部位及共用設施設備的基礎檔案。

4、共用部位檢查中發現的問題,應按照責任范圍編制修繕計劃,并按計劃組織修繕。共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題,屬于急修范圍內,應在30分鐘內組織到場維修。

5、特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

6、雷電、大風、強降水等極端天氣前,按照氣象部門通知,及時告知業主采取相應的防范措施。

7、設備機房

(1)每月清潔1 次,機房整潔有序,室內無雜物。

(2)設有擋鼠板,并按規定進行滅鼠。

(3)在明顯易取位置配備有符合規定的消防器材及專用工具,確保完好有效。

(4)設施設備標識、標牌齊全。

(5)張貼或懸掛相關制度、證書。

(6)記錄齊全、完整。

8、運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

共用

部位

1、房屋結構

每季度巡視1 次梁、板、柱等結構構件,外觀出現變形、開裂等現象時,應建議相關業主申請房屋安全鑒定,同時采取必要的防護措施。按照鑒定結果組織修繕。

2、建筑部件

(1)每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐。

(2)每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。

(3)每季度檢查1 次共用部位的室內地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。

(4)每年汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

3、附屬構筑物:每半月巡查1 次

共用

設施

設備


供水

系統

1、每半年至少應對二次供水設施進行1次清洗消毒,水質符合GB 5749的要求。

2、每日巡檢1次供水設施,發現跑冒滴漏現象及時解決。

3、每日巡視2次水箱間、水泵房,檢查設備運行狀況。

4、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,鑰匙由專人保管;溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

5、不具備自動切換功能的,每2個月手動切換1次備用水泵。

6、每年檢查3次水泵潤滑情況,補充或更換潤滑劑;每年養護1次水泵。

排水

系統

1、有防汛預案、配備有防汛物資。

2、排水設施:每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查,組織清理、疏通;每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。

3、污水泵:雨天每日巡視2次,平時每周巡視1次,檢查設備運行狀態;每周進行1次手動啟動測試;每季度養護1次。

4、化糞池:每1年清掏1次,發現異常及時清掏。

供配

電系

統及

照明

1、樓內照明:每周巡視2 次,一般故障1 日內修復;復雜故障5日內修復。

2、樓外照明:每周巡視1次,一般故障1日內修復;復雜故障1周內修復;每月調整1次時間控制器。

3、應急照明:每日巡視1次,發現故障,30分鐘內組織維修。

4、發電機:每半月試運行1次,保證運行正常;每年活化1次蓄電池;每周巡視1次充電機和蓄電池。

5、每5年檢驗1次內部核算電能表。

6、路燈、樓道燈完好率應不低于90%。

安全防范系統

1、物防

(1)外露管道等易攀爬處有防盜設施,如:防盜傘、防爬刺、帶鉤鐵絲或抹黃油等。

(2)規范非機動車集中、有序停放。

(3)物業區域內路燈、樓道燈等夜間照明設施齊全,使用正常。

(4)落實專人對各類物防設施每月開展1次全面檢查,及時排除安全隱患。

2、技防

(1)報警控制管理主機:每日檢查1次,保障設備運行正常。

(2)周界防范系統:每半月做運行狀態測試1次,保障設備運行正常。

(3)圖像采集設備:每周檢查1次監視畫面效果、錄像、圖像保存等功能,保障設備運行正常。

(4)攝像頭:每2個月檢查1次聚焦、清晰度、紅外夜視、遮擋物、鏡頭清潔等情況,進行相應調校。

(5)樓宇對講設備:每月檢查1次按鍵、顯示屏、通話等功能狀況,保障設備運行正常。

(6)門禁管理設備:每月檢查1次,保障設備運行正常。

(7)技防設施設備出現運行不正常和損壞等問題,應立即進行維修。

3、消防

   (1)對消防器材一季度檢查1次,發現問題及時報告相關單位。告知業主保持消防通道暢通。

(2)在出入口、電梯口、防火門等醒目位置有提示火災危險性、安全逃生路線、安全出口、消防設施器材使用方法的明顯標志和警示標語、安全疏散路線指導圖。

(3)有消防安全責任制,明確各級崗位的消防安全職責。

(4)有滅火和應急疏散預案,有義務消防隊,配備必要的消防器材,相關人員掌握消防基本知識和技能;每年至少組織2次有員工、業主或使用人參加的消防演練。

(5)對以下消防設施,應每周進行檢查:

a. 火災報警器的功能是否正常、指示燈有無損壞;

b. 消防泵房內的閥門、報警閥組、管道壓力、供電是否正常;

c. 疏散通道、安全出口的防火門是否完好,常閉防火門是否處于正常狀態。

(6)對以下消防設施,應每月進行1次檢查或試驗:

a. 進行消防水泵啟動運轉,檢查其運轉是否正常;

b. 消防水泵接合器的接口及附件是否完好,有無滲漏、悶蓋是否齊全;

c. 屋頂供水水箱的儲水水位;

d. 消防泵房間的防火門是否完好;

e. 滅火器的壓力是否達到要求、是否過期失效、是否生銹、是否無法啟用;

f. 室內消火栓內的設備及報警按鈕、指示燈、報警控制線路功能是否齊全完好,有無故障、生銹、漏水,接口墊圈是否完整無缺。消火栓箱門是否完好無缺,是否能正???。

(7)對以下消防設施,應每2個月進行1次檢查或試驗:

a. 火災警報裝置聲光顯示、消防控制設備的控制顯示功能、應急照明、疏散指示標志等是否有效、是否處于正常狀態。對主、備電源進行自動轉換試驗;

b. 進行消防電梯強制停于首層試驗;

c. 對水流指示器進行功能試驗,利用末端試水裝置排水,水流指示器應動作,消防控制室應有信號顯示,水力警鈴應發出報警聲,并應啟動消防水泵。對報警閥旁的放水試驗進行供水試驗,驗證系統的供水能力;

d. 噴頭外觀,發現有不正常的噴頭應及時更換,當噴頭上有異物時應清除;

e. 室外閥門井中進水閥、屋頂水箱閥門和管道中的閥門,核實其是否處于正常狀態;f. 與火災報警系統有聯動功能的防火門(包括防火卷簾)能否聯動,設施、設備間的防火門是否完好;

g. 防排煙系統是否處于正常狀態。

(8)發現消防安全違法行為和火災隱患,立即糾正、排除;無法立即糾正、排除的,應向公安機關消防機構報告。

(9)消防控制室設24小時值班,及時處理各類報警、故障信息。

(10)發生火情立即報警,組織撲救初起火災,疏散遇險人員,協助配合公安機關消防機構工作。

(11)與有資質的消防維保單位簽訂消防維保合同,約定消防維保的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。

(12)有消防安全管理制度,每年對員工進行至少2次消防安全培訓。每年對業主至少有2次消防安全宣傳教育,可采用宣傳欄、橫幅、講座等形式。

電梯

1、電梯每年進行1次定期檢驗。電梯檢驗有效期屆滿前1個月,應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

2、在電梯轎廂內或者出入口的明顯位置張貼有效的電梯檢驗標志;在電梯轎廂內顯著位置張貼電梯使用的安全注意事項和警示標志、使用管理單位名稱和維保單位名稱及其急修、救援、投訴電話。

3、有以崗位責任制為核心的電梯使用安全管理制度。

4、電梯轎廂內有可視監控裝置,語音提示廣播,無線通訊裝置等設施的應正常使用。

5、電梯緊急報警裝置能隨時與值班人員取得有效聯系。

6、日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時組織排除。

7、與有相應有效資質的電梯維保單位簽訂電梯維保合同,約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。

8、配備至少1名取得特種設備作業人員證的電梯安全管理人員。每日至少檢查1次電梯安全狀況。每年至少對電梯安全管理人員進行1次特種設備安全培訓,保證其具備必要的安全知識。

9、有電梯突發事件或者事故的應急措施與救援預案。發生電梯困人時應及時采取措施。 物業服務人員應在30分鐘內到達現場,專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

水景及游樂設施

1、每月進行1次防滲漏和防漏電檢查,防止滲漏,做到用電安全。

2、使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施,每半月檢查1次防漏電設施。

3、有安全警示標識。

4、每日巡查1次游樂設施,消除安全隱患。

1.1. 裝飾裝修管理

應符合表21的規定

表21  裝飾裝修管理內容及要求

項目

內容及要求

裝飾裝修

管理

1、有裝飾裝修管理服務制度。

2、有裝飾裝修管理檔案。

3、受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記,與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議,告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。

4、裝飾裝修期間每日巡查1 次現場,發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的,應立即勸阻;拒不改正的,報告相關行政主管部門及業主、業主委員會或按照業主管理規約采取相應措施。

5、委托清運裝修垃圾的,應在指定地點臨時堆放,在5天內清運,自行清運裝修垃圾的,應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式清運。

1.1. 公共秩序維護

應符合表22的規定

表22  公共秩序維護內容及要求

項目

內容及要求

公共秩序

維護

1、出入口有專人24小時值班,有智能系統的實行住戶刷卡進出方式。

2、對重點區域、重點部位每1小時巡查1次。

3、有外來人員管理制度,對來人來訪進行詢問登記。

4、有智能系統的要對機動車和非機動車實行刷卡進出管理,無智能系統的要實行發牌進出,車輛停放有序。

5、有大宗物品進出管理制度,實行大宗物品搬運進出登記管理。

6、安防控制室設專人24小時值守。

7、對違法犯罪行為立即報警,協助公安機關進行處理。

8、對秩序維護人員必須進行相關法律法規及崗位流程培訓后方能上崗,每季度組織物管人員和秩序維護人員開展1次安全防范教育培訓。

9、利用小區公告欄張貼安全防范宣傳資料,每半年開展1次安全防范宣傳活動。

1.1. 環境衛生

應符合表23的規定

表23  環境衛生維護內容及要求

項目

內容及要求

生活垃圾的收集、清運

1、有垃圾收集容器。

2、每3天至少清洗1次垃圾收集容器(夏季2次/3日)。蠅、蚊孳生季節每3日噴灑1次殺蟲藥。

3、垃圾收集容器內的垃圾不超過其容量的2/3,周邊無散落垃圾。

4、垃圾中轉點保持密閉和外圍整潔。

5、垃圾清運車外觀整潔。

物業

共用

部分

清潔

1、樓內

(1)大堂、一層候梯廳:每日清掃并清拖1次大堂、一層候梯廳地面;每周擦拭2次信報箱;每周擦拭1次大堂;每半月擦拭1次大堂、候梯廳墻面;每日巡視保潔2次大堂、一層候梯廳。

(2)樓道、樓梯:每日清掃1次、每周清拖2次樓道、樓梯地面;每周擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施;每季度除塵1次樓內燈具;根據地面材質,定期做地面清洗、養護;每日巡視保潔2次樓道、樓梯。

2、電梯轎廂:每日擦拭1次電梯轎廂門、面板;每日清拖1次轎廂地面;不銹鋼或其它材料裝飾的電梯轎廂,每月護理2次;石材裝飾的電梯轎廂,每季度養護1次;每日巡視保潔3次電梯轎廂。

3、天臺、屋面:每季度清掃1次天臺,屋面;雨季期間,每半月清掃1次天臺、屋面;每月巡查1次天臺、內天井,有雜物及時清掃。

4、樓外道路及設施:每日清掃1次、巡視保潔3次,樓外道路無積水;每半月清潔1次樓外公共照明及共用設施;每2個月清潔1次雨篷、門頭等。

5、水景:根據水質情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1次水面。

6、有完善的消殺滅害服務方案和管理制度。配合相關部門進行有害生物的預防和控制。投放藥物應預先告知,投藥位置有明顯標識;定期進行消殺滅害,有相關記錄。

1.1. 綠化養護

應符合表24的規定

表24  綠化養護內容及要求

項目

內容及要求

綠化養護

1、澆水養護

根據實際情況及時進行澆水,避免植物干旱;草坪根據長勢和土壤情況適當增加澆水養護次數。

2、施肥

根據植物生長情況施肥,喬木每2年施肥1次至2次;灌木每年施肥1次至2次;地被和草坪植物每年施肥2次至3次;花壇植物根據生長情況進行追肥。

3、病蟲害防治

根據病蟲害發生規律,植物生長季節每2周至少檢查1次病蟲害情況,并根據檢查結果防治病蟲害。

4、整形修剪

喬木每年冬季修剪1次;灌木每年生長季節和冬季修剪1次;綠籬每年至少修剪3次;草坪的修剪根據草坪的生長情況及時修剪。

5、除草

每年全面除草3次,重點綠地增加除草次數。

6、垃圾處理

綠化作業產生的垃圾應在作業完成后1小時內清理干凈。


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